收藏厦:撇去投机浮沫写字楼将成下一个金矿？

发布时间：11-22 09:35: 分享到：

写字楼下一个金矿？

即将汇聚商务精英的写字楼，首先汇聚了投资者期盼的目光。

在这个楼市的“初冬”，写字楼正向人们投来一个温暖的微笑。

受到房贷新政的影响，最近一段时间厦门楼市呈现出近年来少有的平淡气氛，商品住宅无论是一手房还是二手房，都出现了买卖交易量大幅减少的现象，购房者的观望气氛严重。不过，也有例外的，那就是写字楼项目。日前，新景世纪城、鸿运V商务等写字楼项目推出后销售情况都相当不错，颇受市场青睐。一直是房地产市场“配角”的写字楼，似乎在这个楼市的“冬天”成为一匹异军突起的黑马。

需求推动市场

杨先生日前受区域公司委派，来厦门设立办事处，但令他感到郁闷的是，一开始就遇上了麻烦，因为一直找不到合适的办公室。据了解，目前厦门无论高、中、低档写字楼，出租率都在80%以上，几个知名的写字楼如银行中心、国贸大厦、帝豪大厦等的出租率还在90%以上。按照杨先生所属公司对办公场所的要求，符合标准的办公楼宇基本租满，不仅没有挑选的余地，就连降低标准或是提高租金也难找到合适的。

一般认为，厦门政府的“住宅禁商令”、厦门中小企业数量快速增多和前两年写字楼开发量较小是造成目前写字楼走俏的三大原因。“住宅禁商、中小企业数量快速增长这两项使得写字楼的需求大幅上升，而较小的开发量又使得供给不足，必然形成供不应求的局面。”一位业内人士这样分析。

相关数据显示，2003年底厦门中小企业的数量仅为18000多家。2004年开始，民营经济发展迅速，目前在“厦门中小企业在线”网站入库企业已经达到66800家以上，不到4年的时间增长了两倍还多，这些还不包括这些年大量进入厦门的外资、大型企业分支机构。另一方面，厦门有关部门自2005年6月起全面推行“住宅禁商”之后，大量新旧企业随之转向写字楼，写字楼的需求迅速升温，两年间，不仅原有运行良好的写字楼出租率稳保高位，就连原先闲置的写字楼也开始满租。

与此同时，写字楼长期年供应量不过10万平方米左右，2006年全年供给量也不过15.2万平方米，在整个商品房供应量中的比例微乎其微，与新增企业数量形成了鲜明的{$Page$}

对比。而随着厦门建设海峡西岸中心城市战略的深入实施，在新一轮跨越式发展的大格局下，市场对写字楼的需求还将持续升温。因此无怪乎写字楼备受青睐。

投资新兴渠道

早在2005年厦门推行“住宅禁商”后，就有业内人士预测，厦门写字楼将出现热销局面，但一直到2007年，这一局面才真正呈现出来。有分析认为，这是一个需求渐进的过程。最初出现的是租赁热，租赁热带动了写字楼租金的水涨船高，根据新景祥市场研究机构最新数据，近一年多时间，厦门各写字楼租金平均提升了20%，一些项目的提升幅度甚至高达50%。高租金收入形成的高投资回报率，必然会吸引相关资金的注入。而日前新建成的写字楼项目不仅建设标准、配备标准比以前更高更好，写字楼的营销模式和资产管理也日趋成熟，投资兴起就成为一件水到渠成的事。来自厦门国土资源与房产管理局的数据，今年前5个月写字楼销售量略大于供给量，呈现出供不应求的局面。

写字楼吸引投资者的原因有多个方面，首先当然是投资回报。新景世纪城售楼处相关负责人介绍：“一般同地段的写字楼售价都不及商品住宅，但租金却远远高于商品住宅。比如新景世纪城，已售均价每平方米14000多元，而这一地段的新建商品住宅多在每平方米16000元。在租赁上，即使是高档装修的住宅，100平方米最多也就租到4000元/月，每月每平方米40元，以租养房并不划算；而中高端写字楼，每月每平方米租金至少在80元，完全可以凭借租金收益回收投资。”<o:p>

随着住宅售价与租金的严重偏离，写字楼投资被认为是更为合理的投资渠道。一位业内人士称，国家提倡长期持有、长期回报型的投资，对目前的商品房市场来说，适合普通百姓的有商铺、写字楼两种，而现阶段厦门商铺出现过剩现象，写字楼自然就成为新兴热点。

好产品源动力

实际上，本轮写字楼投资新热潮的兴起，还不仅仅只是相对高的租金，写字楼产品本身的成熟与发展更是本轮写字楼热的原动力。

一位对写字楼进行了长期跟踪的地产界人士分析，早期的写字楼，由于各方面条件所限，在硬件上有局限性，随着厦门城市经济的发展以及各个企业的发展壮大，不少已经不能符合日常商务的需求了。最简单的停车问题，不少老写字楼的停车位都严重不足，{$Page$}

不仅不能满足来访客户的需求，往往连内部办公人群的硬需求都满足不了，而新的写字楼往往车位配比就比较高，比如新景世纪城，规划了1200个停车位，是临近几个旧写字楼车位总和的数倍。这样，新的写字楼就有较强的竞争力，也就更受投资者的青睐。

新的写字楼在符合新的办公趋势和理念上也有优势，比如绿色生态、空间自由分隔、商务资源齐全等。以新景世纪城为例，据介绍，这一项目不仅外观设计独特，有望成为未来的地标性建筑，而且位于富山商圈，交通便利、配套齐全，加之周边有多家星级宾馆，包括在建的假日磐基中心酒店，商务配套资源丰富。新景世纪城在设计上还采用了独特的“绿色”理念，除了大型中庭园林，每隔三层还带有空中花园，栋距大、采光良好，可以提供更为舒适的办公环境。“户型最从80平方米到256平方米不等，可自由组合，小户型投资总价低，能够适应目前小型办公、灵活运用的趋势，因此颇受欢迎。”新景世纪城售楼处相关负责人表示。

业内人士认为，与住宅相比，写字楼的资产保值功能也不可忽视，一般写字楼的建设标准均高于商品住宅，加上好的日常维护和资产运营，往往比住宅更拥有长久的生命力。

专家观点

厦门写字楼投资时机成熟

新景祥秦刚

厦门房地产市场已进入重要时期。我认为，厦门写字楼的投资时机已成熟，2008年写字楼市场，将成为房地产投资新热点。

从2004年至今，厦门房地产高速发展，住宅市场气势如虹，但写字楼的价值一直被低估。这其中原因很多，一是住宅市场的火爆，一定程度上阻碍了投资者对于写字楼市场的价值判断；二是当时写字楼的市场价格高于住宅，投资者更愿意投资住宅等一系列的原因，导致厦门写字楼市场未能形成如北京、上海、广州等地的写字楼投资热潮。

厦门写字楼的投资潜力将逐渐成为投资者关注的焦点。目前厦门写字楼租赁供不应求，市场需求量大，已呈现供不应求的态势；国家的宏观政策如央行提高首付，以及一系列房地产市场调控政策的出台，使得写字楼投资相对住宅而言，投资回报率更大；最{$Page$}

后，厦门目前大多数写字楼的售价不及周边的高档住宅，且同一区域而言，租金也高于住宅楼，这个时期投资写字楼更有价值。

写字楼将成为2008年房地产市场投资的“原始股”。目前厦门写字楼的租金节节攀升，在住宅租售比相对失衡的情况下，写字楼已经成为房地产市场更为稳健的投资品。对于投资客来说，投资写字楼一定要注意：一是投资写字楼要选择城市经济高速发展、持续稳定的时期出手；二是区位和地段，在很大程度上决定了写字楼的投资价值。成熟商务区的写字楼投资回报率很高，而且租客较为稳定，投资风险较小。三是年回报率，在投资写字楼之前，应清楚地核算出该楼盘的年回报率。按照国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目具有投资价值。

就厦门而言，鹭江道、富山板块，商业氛围浓厚，交通便利，已成为厦门高档写字楼热点区域，如地处富山商圈的新景世纪城写字楼的热销，已经表明这个趋势。随着海峡西岸经济区的建设和厦门新一轮跨越式发展，写字楼的需求还会继续高涨，投资前景看好，投资者应该抢占良机提前出手了。

市场关注

北京写字楼市场需求强劲

受国家宏观经济发展、2008奥运会等利好因素的影响，北京的写字楼市场放量持续、迅猛增长。与此同时，写字楼市场的吸纳量也在不断攀升，尤其是自2006年下半年开始，甲级写字楼连续四个月吸纳量都维持在20万平米以上，北京的甲级写字楼市场可谓供需两旺。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司副董事长陈永辉分析认为，四大行业对写字楼的需求增长最快，分别是银行业、服务业、IT业和后勤基地行业。

广州写字楼销售创十年新高

据DTZ戴德梁行统计，今年前9个月，广州写字楼销售量已达30万平方米，逼近历史最高峰1996年的32万平方米，而第四季度预计还有近10万平方米的写字楼顺利成交。假如不出意外，今年广州写字楼总销量将打破十年来的最高纪录。

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后，厦门目前大多数写字楼的售价不及周边的高档住宅，且同一区域而言，租金也高于住宅楼，这个时期投资写字楼更有价值。

市场关注

北京写字楼市场需求强劲

广州写字楼销售创十年新高

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