收藏 万科，又赢了！

12月12日万科物业与戴德梁行合资公司签约成立，未来这家公司将成为双方从事商办物业拓展的主要平台。这一事件，对于岁末年底的商办领域犹如一枚重磅炸弹，预示着从住宅物业到商办物业，再到城市物业管理，万科物业的业务边际被不断打开，也给未来商业模型打开了更多的想象空间。

【同样的剧情，不一样的剧本】

在商办业内，提起重资产持有，万科可谓是时代先驱，当众人仍热衷于住宅地产的千亿规模时，万科已经悄然按下了商办产融的启动按钮。

本次万科又以卓越的远见，开启了一次不以单纯“租赁+运营”评效为考量标准的资产收益新端口，更是将目光聚焦到商业物业与设施管理这一领域。这其中蕴含了万科经过多年产办投入，经营智慧的沉淀，以及充分借助两大品牌效应及各自优势，紧紧把握未来物业本身高频环节，实现“弱水三千，只取一瓢”的精准定位。

诚如万科集团高级副总裁朱保全所描述的那样——“这是一次重量级、里程碑式的全新整合模式”。从中一窥，此次合作不亚于2018年10月万科物业对自身业务所进行的战略性调整。

纵观房地产后存量时代，强者恒强，去劣存优，将成为未来商办发展主旋律。

【“千军易得，一将难求”的后存量时代】

业内坊间常有这样一句话：能用钱解决的问题，就不是问题！在资本盛行的时代，以资本换取时间，以资本换取规模，貌似是所有地产公司默认的游戏规则。然而，回归到商业物业本身，万科经历了多年的产办布局和扩张探索，在产品设计、资产并购和客户服务上已经形成了一套完整而又有效的机制。

那么，我们不禁要问：强如万科为何还要与戴德梁行“举案齐眉”呢？

万科集团高级副总裁朱保全在接受经济观察报访谈时，被问及“此前万科物业已经拓展商企领域，为何还要寻找合作方”时，朱保全回应：“现在一提到万科物业，它的品牌形象是什么？即便‘万物商企’发展得很好，万科物业的品牌形象还是住宅。”他随后给出具象回答。这意味着，如果聚焦到商企领域，尽管万物商企在进步，但戴德梁行却一直是这个领域内的佼佼者。而且，过往万物商企做写字楼物业管理，类似租赁、大宗交易之类的资产服务一直未配套。硬币的另一面在于，对万物商企而言，建立租赁和大宗交易团队并不容易，但戴德梁行一直是多条产品线集中，租赁和大宗交易产品更是其颇为擅长的环节。

换句话说，模式可以构建，资本可以汇聚，但后存量时代的职业玩家却是“千军易得，一将难求”！

【又是一个千亿级的“大蛋糕”】

“至少需要建立6个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。”这句话出现在万科2018年年报的《致股东》一文中。

无论从规模扩张角度，还是从业务布局层面，合资公司为万科物业实现这一收入比例提供了一种可能性。比如，2018年，戴德梁行自身的营业收入为82亿美元，物业管理面积达到3.34亿平方米，服务约70个国家。在万科物业和戴德梁行两大股东的既有业务网络支持下，新公司能够调动更广阔的服务资源，支持在华机构的成长需求以及国内企业的国际布局。朱保全表示，合资公司目前的方向主要还是在大中华区，未来如果中资企业想出海，合资公司也可以介绍。他没有给出合资公司明年的收入、盈利以及扩张目标，但他说，也许整个合资公司2020的收入能达到200亿元级别。

“优质的收益率+可期的成长性”，让万科和戴德梁行纷纷瞄准了这个未来千亿“大蛋糕”，才是促成本次“联姻”的根本原因所在。