收藏 存量时代的参与者

在城市土地的开发殆尽和新增投资放缓的大背景下，随着增量市场逐渐向存量市场转换，金融和新兴产业集中区发生迁移，很多存量建筑的使用也发生变化，例如商业改办公、办公改酒店等等，通过城市存量进行不断地改造来满足新的需求，将成为房地产未来持续发展的重要引擎。

那有人要问了，哪有那么多的改造需求？

存量资产的改造需求主要来自于三方面，一类是盘活闲置物业的商业模式，第二类是对老旧物业的硬件进行翻新升级改造，第三类是打造新的商业需求。

存量改造为什么会是下一个风口，不仅是因为当下存量市场去化的发展需要，还因为它改变了房地产的产业链。存量改造的房地产产业链将从传统房地产的“开发-销售”产业链转变为 “投资-改造升级-运营-退出”的产业链。

而一个新的产业链的诞生，必然会存在多种红利，例如并购红利、资本红利、运营红利、政策红利等，“改造——运营”的模式也会激发房地产配套服务的急剧增长。

存量资产应该如何改造、定位、运营才能最大化其内在价值和利用度已成为当下各方探索的焦点。所谓风口，即是机遇与挑战并存！

那么，存量资产改造中有哪些参与者？他们是如何改造、定位、运营并瓜分这份红利的呢？

存量资产改造的参与者

存量资产改造前期的参与者为政府和投资机构（基金、金融机构等），后期的主要参与者有开发商和服务商。

各主要参与者特点分析

对政府、开发商、投资机构、服务商等主要城市更新参与者的核心优势、项目偏好、资产持有模式、资金投入、项目周期、投资回报等进行分析，得到如下图所示：

政府的特点为：更偏向于对城市功能规划更新，重资产持有运营模式，资金投入大，项目周期长，以推动城市发展为目的，一般需要和有运营经验的运营方合作。

开发商的特点为：倾向于大规模的综合性改造项目，具有庞大资金量和大规模操盘项目的经验优势。偏向于投资投入大、期限长、层面广的项目，重/轻资产持有运营模式，项目周期长，投资回报高。

投资机构的特点为：具有庞大的资金量和资本运营能力，偏向于投资价格合理、周期适中，且具有稳定现金流的成熟资产，重资产模式运营。与开发商相比资金投入、项目周期、以及回报率的要求都属于中等水平。一般也通过对房地产公司的股权投资来获得盈利。

服务商的特点为：具有丰富的资产评估、运营、配套服务的经验，偏向于投资投入小、项目周期短、改造难度低的项目，一般属于轻资产运营，其回报率也相对较低。服务商需要加快探索与资金方的合作、输出运营服务。