收藏 第一太平戴维斯：写字楼行业迎来变革时代

　　“人工智能化正在代替现在的楼宇自动化。”第一太平戴维斯华东区商业楼宇部高级董事郑廷俊接受界面新闻专访时说。

　　近日，第一太平戴维斯发布《前瞻——亚太房地产》线上研究刊物，该研究解读了最新的房地产行业趋势和技术革新，其中提到技术的进步正在重新定义写字楼行业。郑廷俊告诉界面新闻记者，国内不少开发商已经意识到产品的革新问题，很多全新的写字楼产品已处在设计阶段。

　　到2030年，将有85%的工作岗位是当前尚未出现的。这意味着业主需要发挥想象力，设想未来的办公空间需求，建筑的设计应不再围绕一个单一目的，或为单一客群服务，办公的定义正在迅速演变。

　　目前即便是在上海最黄金的地段，大部分的写字楼还是属于“传统优质甲级写字楼”。郑廷俊表示，全新的写字楼产品与传统写字楼相比，有几个比较显着的特点——

　　一是新产品多为社区型的办公产品，无论是垂直动线还是office park形式，都融合了“交流中心”的概念，能够帮助租户缓解办公的压抑氛围，多一点空间进行放松交流，提供互动与商机。

　　二是新产品将被感应系统、物联网以及人工智能系统全面覆盖，包括运用人脸识别技术以及预留机器人的工作空间等。

　　三是新产品更注重绿色环保，开发商在更积极地对楼宇进行LEED或者WELL认证。

　　四是如果写字楼的体量够大的话，在配套上，不仅会考虑办公需求，还会考虑生活上的基本需求，比如在项目内设置托儿所、幼儿园，解决上班族离家过远的问题。

　　“写字楼就是要让员工享受到更丰富的配套，更高效、智能的环境。”郑廷俊说，随着这些新特点的发展，写字楼行业的一些概念在被重新定义，最先被挑战的是“得房率”，这是在传统办公楼时代租户非常关心的问题，而现在，“空间的有效使用率”会更加被看重。

　　过去，技术的进步让人们告别“低等”工作，逐步进入价值含量更高的岗位，例如从田间走进工厂，再从工厂走进写字楼。数十年来，金融及服务业企业是全球领先城市核心CBD写字楼的主力租户，但未来技术业可能会横扫金融服务业，接替其在CBD写字楼市场的主导地位。技术的发展正在颠覆旧行业，同时创造新的行业。

　　郑廷俊表示，这种情况也正在国内发生，以上海为例，过去写字楼租户的产业分布多为金融服务业、现代服务业以及律师、商务咨询等专业服务类，而在可以预见的未来，上海的写字楼租户群体将发生一定程度的转移，现代服务业、高端智造业、文化消费和旅游消费类企业将会成为主体。租户中，国内企业的比重在增长，外企增速较国内企业慢，因此比重在下降。

　　以上这些行业类型的改变，都将促使写字楼的发展越来越人性化、智能化。《前瞻——亚太房地产》指出，约翰霍普金斯大学杰出访问研究员Alec Ross认为，机器人、尖端生命科学、网络安全、大数据以及数字化金融（例如区块链的应用）是推动未来数十年经济社会变迁的五大关键产业。 这些产业拥有很高的技术含量，且相关技术的发展离不开创新与协作，这就推升了企业对弹性、协作空间的需求。

　　在国内，写字楼的绿色健康，仍然是一个难题， “尽管大开发商在做新产品时，会尽量严格监控，推出符合国际认证标准的产品，但目前仍然难以避免二次装修阶段时产生的环保问题。”郑廷俊说。

　　随着技术类行业中个人的重要性提升，员工对环境的满意度也将更深层次地影响工作效率和企业经营。空气清新、光照充足、配有健身设施的“健康建筑”，将上升到与绿色建筑同样重要的位置。在美国，健康建筑的销售及租赁表现已经显着高于开发商预期。

　　对于过去两年在国内发展迅猛的共享办公空间，郑廷俊认为这种模式并不适合所有租户，尽管现在有大量资本进入这个领域，可能未来的发展未必会达到预期。“主要问题在于安全性和私密性，联合办公对于往来人员的管理是相对松散的，而技术类企业对于安全性的要求是较高的。”

　　郑廷俊认为，安全性会越来越多地成为企业的关键诉求，写字楼需要使用高新技术手段保障租客的信息安全，而共享办公行业未来也需要发展新型系统来提升安全性。